מדריך השקעה
גולדן ויזה ביוון 2026: המדריך לישראלים
גולדן ויזה היא אשרת שהייה ביוון בתמורה להשקעה, בדרך כלל בנדל"ן. מאז 2024 הכללים השתנו הרבה. הנה מה שנכון לסוף 2026.
מה מקבלים
- אשרת שהייה ל-5 שנים, שאפשר לחדש.
- אין חובה לגור ביוון מספר מינימלי של ימים.
- תנועה חופשית באזור שנגן.
- האשרה לא נותנת אזרחות ולא מאפשרת לעבוד ביוון כשכיר.
כמה צריך להשקיע
| איפה | השקעה מינימלית | תנאים |
|---|---|---|
| אטיקה (אתונה והסביבה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם יותר מ-3,100 תושבים | €800,000 | נכס אחד בלבד, לפחות 120 מ"ר |
| שאר יוון | €400,000 | נכס אחד בלבד, לפחות 120 מ"ר |
| הסבת נכס מסחרי למגורים, בכל מקום | €250,000 | ההסבה צריכה להסתיים לפני הגשת הבקשה. אין דרישת גודל |
| שיקום מבנה לשימור, בכל מקום | €250,000 | השיקום חייב להסתיים לפני החידוש הראשון |
אי אפשר לחבר כמה דירות קטנות כדי להגיע לסכום. מחסן וחניה לא נספרים בשטח, אבל אם הם נקנים באותו שטר ובאותו בניין, הערך שלהם נספר בסכום ההשקעה.
הנקודה שהכי חשובה לישראלים: נכס שנקנה לגולדן ויזה אסור להשכיר בהשכרה קצרה, כמו Airbnb, ואסור להשכיר אותו בשכירות משנה. לפי הנחיה מאפריל 2026, השכרה קצרה היא כל השכרה של פחות מ-60 יום. העונש: שלילת האשרה וקנס של €50,000. השכרה לטווח ארוך מותרת. המשמעות: אם התוכנית היא "דירה שמניבה מתיירים", זה לא מסתדר עם גולדן ויזה.
מה חדש ב-2026
- אכיפה על הנחות סמויות: באוקטובר 2026 הודיע שר ההגירה שהרשויות יבדקו עסקאות שבהן המחיר עומד בסף רק על הנייר, כשחלק מהכסף חוזר לקונה בהסכם צדדי.
- ירידה בביקוש: מספר הבקשות החדשות ירד ב-39% בשבעת החודשים הראשונים של 2026.
- מסלול עתידי: האסטרטגיה הלאומית לדיור (2026–2035) כוללת הצעה למסלול שמבוסס על כמה דירות להשכרה ארוכה. נכון לעכשיו המסלול הזה לא פעיל ודורש חקיקה.
רשימת בדיקה לפני שקונים
- לוודא באיזה אזור הנכס נמצא ומה הסף שחל עליו.
- לוודא שהשטח העיקרי הוא לפחות 120 מ"ר, בלי מחסן וחניה.
- לבדוק רישום בטאבו (Ktimatologio) ושאין על הנכס חובות או עיקולים.
- לבדוק שהנכס לא נמצא על קרקע שמוגדרת יער.
- להוציא מספר מס יווני (AFM) ולפתוח חשבון בנק ביוון.
- לשכור עורך דין יווני בלתי תלוי, שלא עובד עבור המוכר או עבור חברת השיווק.
- לבדוק עם רו"ח ישראלי את ההשלכות המיסויות בישראל.
המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. הכללים משתנים, ולפני כל רכישה חשוב לבדוק את המצב העדכני עם עורך דין יווני.