מדריך השקעה
לקנות דירה באתונה: המדריך לישראלים
ישראלים היו ב-2025 הקבוצה הגדולה ביותר מבין הזרים שקנו דירות ביוון, רובם באתונה. לפני שקונים כדאי להבין את התהליך, את העלויות האמיתיות, ואת הכללים החדשים להשכרה לתיירים.
חשוב לדעת לפני הכל: בשכונות המרכזיות של אתונה אסור לרשום דירות חדשות להשכרה קצרה (Airbnb) לאורך כל 2026. אם התוכנית היא להשכיר לתיירים, צריך לבדוק את זה לפני הקנייה.
התהליך, צעד אחר צעד
- מספר מס יווני (AFM): חובה לכל רכישה. אפשר להוציא אותו מרחוק דרך עורך דין עם ייפוי כוח.
- חשבון בנק ביוון: דרכו עוברים התשלומים.
- עורך דין יווני בלתי תלוי: לא של המוכר ולא של חברת השיווק. הוא בודק רישום בטאבו (Ktimatologio), חובות ושעבודים, היתרי בנייה ותוספות לא חוקיות, ותעודת אנרגיה.
- הסכם מקדמי ומקדמה: בדרך כלל כ-10% מהמחיר.
- תשלום מס רכישה לפני החתימה.
- חתימה אצל נוטריון על שטר המכר.
- רישום בטאבו: רק מכאן הדירה רשומה על שמכם.
כמה זה עולה מעבר למחיר הדירה
| עלות | שיעור מהמחיר |
|---|---|
| מס רכישה | 3.09% |
| נוטריון | 0.8% עד 1% |
| עורך דין | 1% עד 2% |
| רישום | 0.48% עד 0.68% |
| תיווך (אם יש) | 1% עד 2% |
| סך הכל | 6.4% עד 8.8% |
מיסים אחרי הקנייה
- ENFIA: מס רכוש שנתי. הוא מחושב לפי מיקום, גודל, גיל וקומה, ולא לפי מחיר השוק.
- מס על הכנסה משכירות ביוון: 15% עד 12,000 אירו בשנה, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000, ו-45% מעל.
- מס שבח: מושעה ביוון עד סוף 2026. מה יקרה אחר כך תלוי בהחלטת הממשלה.
- בישראל: תושב ישראל צריך לדווח גם על הכנסה מנכס בחו"ל. בין ישראל ליוון יש אמנה למניעת כפל מס, ורו"ח ישראלי יגיד איך זה חל עליכם.
השכרה קצרה (Airbnb): הכללים של 2026
- אתונה: אין רישום חדש להשכרה קצרה במחוזות 1, 2 ו-3 של העיר. אלה פלאקה, מונסטירקי, סינטגמה, אומוניה, קולונקי, אקסרכיה, נאפולי, קוקאקי, מץ, ניאוס קוסמוס, פטרלונה, תיסיו, גאזי, מטקסורגיו ועוד.
- סלוניקי: הגבלה דומה במרכז העיר ממרץ 2026.
- הרישיון לא עובר עם הדירה: באזורים המוגבלים, דירה שנמכרת מאבדת את רישום ההשכרה הקצרה. הקונה יכול רק להשכיר לטווח ארוך או לגור בה.
- קנסות: מ-5,000 אירו, וכפול בהפרה חוזרת.
- גולדן ויזה: דירה שנקנתה לגולדן ויזה אסור להשכיר בהשכרה קצרה בכלל. פרטים במדריך לגולדן ויזה.
שאלות לשאול לפני שקונים
- מה התשואה אחרי כל ההוצאות: ניהול, מס, ENFIA, תחזוקה ותקופות בלי שוכר?
- האם "התשואה המובטחת" כתובה בחוזה, ומי עומד מאחוריה?
- האם הדירה רשומה בטאבו בדיוק כמו שהיא בפועל, בלי תוספות לא חוקיות?
- האם מותר להשכיר אותה כמו שאתם מתכננים, קצר או ארוך?
- כמה זמן ייקח למכור אותה אם תרצו לצאת?
חברות ישראליות
חברות שמוכרות ומנהלות דירות באתונה.
לבדוק בעצמכם
מחירים, נכסים ונתוני שוק.
המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי. לפני רכישה מתייעצים עם עורך דין יווני ועם רו"ח ישראלי.